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  • 碧桂園:前三季度權益合同銷售金額達到4482億元
    2021-11-16 16:55:23 來源: 投資者網

    近年來,一系列房地產調控正在深刻改變中國房地產的開發格局,以高融資、高杠桿為主的周轉模式逐步被淘汰,行業迎來精細化運營、產品力提升為主的管理模式。機構預計,政策拐點正在逼近,潛在的寬松措施可能將陸續出臺,行業迎來了觸底反彈的關鍵時機。

    目前,房地產板塊依舊處于估值底部,行業從周期屬性極強的金融股,逐步過渡到社會配套服務商的價值股,此時正是投資布局的關鍵時機。國泰君安認為,市場預期將發生一次重大轉變,對于穩健經營的房企帶來重大利好。

    地產板塊長期價值修復

    “房住不炒”大環境下,以“穩定”為主基調的政策持續出臺。

    日前,央行在新聞發布會中指出,央行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產信貸平穩審慎管理政策,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。

    隨著銀行矯正對房企偏緊的信貸措施、房地產貸款投放提速,房企資金壓力或將緩解。國金證券在研報中指出,地產政策層面全方位嚴格調控的艱難時期已經過去,未來地產股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

    大摩市場分析師也認為,政策拐點正在逼近,潛在的寬松措施將陸續出臺,但“房住不炒”的政策不會變。

    值得一提的是,目前房地產板塊依舊處于估值底部,大多數房企的動態市盈率已跌至5倍以下。以行業龍頭碧桂園為例,其最新動態市盈率僅為3.6倍。

    “殺跌潮”加速行業洗牌

    在估值修復行情中,相關個股有望獲取估值提升的機會。機構普遍認為,經歷了前期的大浪淘沙,一批資金鏈穩定的公司將脫穎而出。

    自2017年以來,境外發債備受房企青睞,發行美元債也逐漸成為各房企進行融資的重要方式之一。時至今日,美元債償債的高峰期已經到來。

    克而瑞地產研究數據顯示,2021-2023年,100家典型房企的到期美元債均在3000億元以上,償債壓力越來越大。由于房企普遍采用“借新還舊”的模式,今年依舊有多家房企發行美元債進行償債,有的甚至以高額融資成本來換取周轉機會。在今年各房企發行的美元債中,絕大多數的利率都超過了10%。

    下半年至今,三大國際評級機構密集下調房企評級及展望共130余次,甚至部分未出現債務違約的企業也遭遇評級下調。在此背景下,穆迪和惠譽均維持對碧桂園的投資級評級,實屬難得。

    上述機構分析,這是基于碧桂園依舊維持低杠桿水平。2021年上半年,碧桂園的凈負債率為49.7%,較去年底下降了5.9%;有息負債總額也下降至3242億元,其中短期負債占比由29.5%下降至26.8%,現金短債比也提升至2.1倍。同時,公司在手現金余額高達1862.4億元,完全覆蓋短期負債。

    今年上半年,碧桂園融資成本較去年底下降了17個基點,僅為5.39%,維持在均線之下。中指研究院的數據顯示,2021年前九月,行業累計融資總額的平均利率約為5.58%。

    最新融資方面,碧桂園于7月13日發行的美元優先票據,利率僅2.7%;5月份發行的美元債的利率低至3.125%。兩筆美元債均是長期債券,分別于2026和2025年到期,無短期償債壓力。

    行業資源向龍頭集中

    從行業格局來分析,無論是前期的調控升級,還是如今的信貸平穩管理政策,都在順應長期穩健、規范的監管需求,而這些將促使行業資源進一步向優質企業靠攏,推動優質房企長期穩健運行。

    國泰君安證券謝皓宇團隊分析,市場在短期存在利空出盡的預期,但股價走勢將進一步分化,房企大量退出和剩余房企坐收漁利將同時存在,股價呈現兩極分化,看好長期價值的國企和優秀民企,具備50%以上修復空間。

    基本面是資本考察的重要因素之一,即在房地產市場整體降溫的環境下,銷售業績能否穩定增長。

    以碧桂園為例。公司公告顯示,2021年前三季度,碧桂園權益合同銷售金額達到4482億元,累計權益銷售面積 5226萬方,略超去年同期水平;公司權益合同銷售金額已連續9個月實現累計同比增長。

    梳理過往業績。2018年至2020年,碧桂園營收分別為3811億元、4867億元、4639.2億元;凈利潤346.2億元、395.5億元、350億元,穩中有升;2021年上半年,營收同比增長26.6%至2354億元,凈利潤同比增長6%至150億元。

    “回款率”是評判房企的重要指標之一。今年上半年,碧桂園權益物業銷售現金回籠2727.9億元,權益回款率為90%,處于行業領先水平,而這已經是其連續6年回款率超過90%。

    穩健的背后,是公司的高土儲優勢。根據中指院數據,碧桂園在2021年前九個月的拿地金額總計1294億元,拿地面積達3716萬平方米;累計新增全口徑貨值為3105億元,持續鞏固規模優勢。按區域劃分,碧桂園繼續聚焦長三角、大灣區、環渤海、長江中游、川渝五大都市圈,穩步推進戰略布局。

    從凈資產收益率(ROE)來看,碧桂園近幾年該指標均超20%,在頭部房企中處于領先地位,體現了公司較強的盈利能力。

    基于高投資回報率,碧桂園近期公告稱,將于11月26日派發半年期股息每股0.25港元。這是碧桂園今年的第二次進行分紅派息。

    而對于碧桂園的未來發展前景,研究機構廣泛看好,并做出“買入”或“增持”評級。國信證券分析:“碧桂園業績穩增,銷售在高基數下保持韌性,財務表現穩健,實現高質量增長,充足的可售資源也保證了公司未來的發展”。(謝亦楠)

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